Wer zur heutigen Zeit eine Immobilienfinanzierung abschließt, hat gut lachen. Denn er profitiert von der aktuellen Niedrigzinsphase, die sensationell günstige Zinsen bietet. Aber auch für denjenigen, der schon vor Jahren eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, gibt es eine interessante Möglichkeit, sich die derzeit unglaublich günstigen Zinsen zu sichern und zwar mit einem Forwarddarlehen.
Das Forwarddarlehen stellt ein Instrument der Immobilienfinanzierung dar, das im Jahre 1996 ins Leben gerufen wurde und leider bisher noch viel zu wenig bekannt ist. Das Forwarddarlehen wird dann abgeschlossen, wenn sich ein Kreditnehmer schon während der Laufzeit seiner Immobilienfinanzierung eine attraktive Anschlussfinanzierung sichern will. Durch das Forwarddarlehen erhält der Kreditnehmer die Möglichkeit, bis zu 60 Monate vor Ablauf seiner Immobilienfinanzierung eine Anschlussfinanzierung zu den jetzt aktuellen, niedrigen Zinsen abzuschließen. Die Besonderheit beim Forwarddarlehen besteht darin, dass diese Vorlaufzeit, die in der Regel ein bis zwei Jahre, im besten Fall aber auch 5 Jahre dauern kann, weder Gebühren noch Bereitstellungs- oder sonstige Zinsen anfallen. Selbstverständlich erkauft sich der Kunde diesen Vorteil mit einem etwas höheren Zinssatz, der umso höher ausfällt, je länger die Vorlaufzeit ist. Einer Untersuchung der Stiftung Warentest zufolge beträgt der Zinsaufschlag für ein Forwarddarlehen, das eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren aufweist, durchschnittlich 0,58 Prozent gegenüber den aktuellen Zinsen. Wenn also der aktuelle effektive Jahreszins zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser speziellen Immobilienfinanzierung bei 1,11 % liegt, zahlt der Darlehnsnehmer 1,69 % – dies aber festgeschrieben wiederum auf eine Laufzeit von beispielsweise 10 Jahren.
Und hier liegt nun das Risiko beim Forwarddarlehen. Nehmen wir an, die Zinsen würden innerhalb der Restlaufzeit der ursprünglichen Immobilienfinanzierung, die beispielsweise noch 5 Jahre Zinsfestschreibung aufweist, weiter sinken, so hat der Darlehnsnehmer das Nachsehen, denn er ist eine bindende Verpflichtung eingegangen. Er erhält nach Ablauf der ursprünglichen Immobilienfinanzierung die vereinbarte Anschlussfinanzierung durch das Forwarddarlehen, und zwar zur vereinbarten Zinsfestschreibung und den vereinbarten Zinsen von im Beispiel genannten 1,69 Prozent. Falls die Zinsen in den nächsten 5 Jahren noch weiter sinken, hat der Darlehnsnehmer ein schlechtes Geschäft gemacht. Da sich allerdings die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung im Moment auf einem historischen Tiefstand befinden, ist es meiner Meinung nach nicht zu erwarten, dass sie innerhalb der nächsten Jahre noch weiter fallen werden. Denn die Zinsentwicklung zeigt über Jahrzehnte immer gleiche Muster von Hoch- und Tiefzinsphasen, es ist also eher zu erwarten, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder ansteigen als das sie noch weiter fallen werden. Daher ist das Thema Forwarddarlehen gerade jetzt brandaktuell.
Wer beispielsweise vor einigen Jahren eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, bezahlt nun durch die Zinsbindung immer noch den damaligen – im Verhältnis zu heute – relativ hohen Zinssatz von zwischen 4 und 5 Prozent. Das Forwarddarlehen eröffnet ihm die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung deutlich günstiger zu gestalten. Er weiß bereits heute, dass er nach Ablauf der Zinsbindungsfrist seiner ursprünglichen Immobilienfinanzierung die attraktiven Konditionen genießt, die das Forwarddarlehen bietet. Von dieser Warte aus betrachtet, ist ein Forwarddarlehen, das eine Vorlaufzeit von bis zu 5 Jahren bietet, besonders attraktiv, denn je länger die Restlaufzeit der ursprünglichen Immobilienfinanzierung noch andauert, umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen wieder steigen und man sich bei der Anschlussfinanzierung nicht verbessern kann.
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass man bei der Immobilienfinanzierung zwischen echten und unechten Forwarddarlehen unterscheidet. Das echte Forwarddarlehen ruht ganz einfach bis zu dem Zeitpunkt, zu dem es in Anspruch genommen wird. Wer beispielsweise im Mai 2015 ein Forwarddarlehen mit 10-jähriger Zinsbindungsfrist abschließt, das eine Anschlussfinanzierung für eine Immobilienfinanzierung darstellt, dessen Zinsbindung im April 2020 ausläuft, erhält eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Zinsen und der vereinbarten 10-jährigen Zinsbindung. Anders sieht es beim unechten Forwarddarlehen aus, hier beginnt die Zinsbindung bereits beim Abschluss des Darlehens, nicht erst ab dem Zeitpunkt der Auszahlung. Diese Art des Forwarddarlehens funktioniert in der Regel nur mit der Bank, mit der auch die laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen wurde.
Worin liegt denn nun der Vorteil des Forwarddarlehens gegenüber einer Umschuldung? Man könnte doch auch einfach die bestehende Immobilienfinanzierung auflösen und zu den jetzigen, supergünstigen Zinsen neu abschließen? Nein, das kann man eben nicht – oder doch nur mit sehr großem Aufwand und unter besonderen Bedingungen. Denn die Immobilienfinanzierung wurde ja auf eine bestimmte Zinsbindung ausgelegt und die Zinsbindungsfrist beeinflusst den Zinssatz. Wenn nun ein Darlehensnehmer vorzeitig die Immobilienfinanzierung auflösen möchte, benötigt er dazu die Zustimmung seiner Bank. Diese kann ihm die Zustimmung kulanterweise erteilen – muss es aber nicht. Im Falle der Zustimmung ist sie berechtigt, Zinsausfallgebühr und Schadenersatzforderungen geltend zu machen. Außerdem fallen möglicherweise bei einem Wechsel des Instituts durch Löschung und Neueintragung im Grundbuch hohe Kosten an. In der Regel zahlt man bei einem solchen Vorgehen eher drauf, anstatt günstigere Konditionen zu erwirtschaften. Die elegantere und auf jeden Fall empfehlenswertere Lösung ist meiner Meinung nach das Forwarddarlehen. Zumal das Forwarddarlehen ja erst dann zum Einsatz kommt, wenn die Zinsbindungsfrist der ursprünglichen Immobilienfinanzierung abgelaufen ist. Daher haben Sie als Kunde die Möglichkeit, den Finanzierungspartner in Sachen Forwarddarlehen frei zu wählen und sind nicht gezwungen, die Anschlussfinanzierung beim gleichen Institut abzuschließen, bei dem Sie die ursprüngliche Immobilienfinanzierung durchgeführt haben.
Sie sehen, es ist beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung auf sehr vieles zu achten, auch die Auswahl der passenden Anschlussfinanzierung durch ein attraktives Forwarddarlehen sollte gründlich durchleuchtet werden. Es ist mehr als sinnvoll, sich in diesem Fall fachkundig beraten zu lassen. Da ich nicht nur als Versicherungsmaklerin tätig bin, sondern seit vielen Jahren auch Immobilienfinanzierung anbiete, kann ich Sie in dieser Situation kompetent und umfassend beraten. Zunächst werden wir in einem intensiven Gespräch die vorhandene Immobilienfinanzierung durchleuchten, anschließend die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung durch ein Forwarddarlehen prüfen. Ich kann Ihnen interessante Angebote von mehr als 120 Banken, Versicherungen und Bausparkassen anbieten. Darunter sind auch einige, die die aus gutem Grund begehrte Vorlaufzeit von 5 Jahren im Programm haben, was nicht die Regel, sondern eher die Ausnahme darstellt. Ich kann Ihnen aus der Vielzahl der Produkte eine Auswahl der passenden Angebote vorstellen und Sie beim Abschluss beraten.
Gerne beantworte ich Ihnen alle ihre Fragen in Bezug auf Immobilienfinanzierung und Forwarddarlehen und kann Ihnen aufgrund meiner langjährigen Erfahrung sicher auch wertvolle Tipps geben und effektive Hilfe bieten.
Rufen Sie einfach mal an oder schreiben Sie mir eine Email an info@ass-compare.de mit Ihren Kontaktdaten und ich rufe Sie zum gewünschten Zeitpunkt an.
